Con una dudosa trama urbanística para recalificar el suelo, el Ayuntamiento construirá bloques de pisos junto al Monasterio

Una de las operaciones  de especulación de suelo más polémicas de los últimos tiempos en Madrid se cerrará la próxima semana, cuando el Ayuntamiento de San Lorenzo de El Escorial, del Partido Popular, apruebe la compra del solar para construir 32 pisos en el jardín de de las Hermanas Carmelitas de la Caridad. De nada han servido las protestas ciudadanas, la oposición frontal de un buen numero de asociaciones y partidos políticos, los recursos y  las demandas  realizas en los últimos años. Con el sector inmobiliario en vertiginosa caída libre en esta localidad, el Ayuntamiento del Real Sitio se endeudará en 630.000 euros más IVA para pagar el precio ofertado a las monjas por 3.224 metros cuadrados de su jardín.

 

Simulación del volumen que se ocupará.La sombra de la sospecha se cierne sobre un proceso que comenzó en el 2008 con un contrato de opción de compra suscrito entre la congregación religiosa y la Empresa Municipal de la Vivienda, basado en una futura recalificación de la parcela por parte del Ayuntamiento. Este contrato, al incluir el compromiso de cambio de planeamiento, fue calificado como fraudulento por distintos expertos en urbanismo y no llegó a buen término. Pero la transacción se llevará finalmente a cabo, encubierta bajo la forma de un concurso, que dará legalidad a esa venta anteriormente pactada. Una convocatoria pública  para la adquisición de suelo, con un límite de 900.000 euros, ofertada por la vía rápida y  sin promoción y a la que, casualmente, sólo se han presentado las Hermanas de La Caridad. 

 

San Lorenzo de El Escorial es uno de los enclaves de mayor valor patrimonial y medioambiental de nuestro país. La parcela recalificada,  pertenece a la colonia histórica de Abantos y está justo enfrente del Conjunto Monumental declarado Patrimonio de la Humanidad. La propia declaración de la Unesco incide en la necesidad de protección de su entorno, que considera “indisociable” del monumento. El barrio histórico, con sus antiguos jardines, es especialmente importante desde este punto de vista  porque forma el tapiz vegetal de fondo del Monasterio, en suave transición a los bosques del monte Abantos, también protegido como Paisaje Pintoresco. Su Plan Especial de Protección (Plan Especial de Reforma Interior de la Colonia Histórica de “Abantos Romeral-Sur” -PERI-) fue diseñado para proteger este entorno y sólo permite la construcción de una única vivienda unifamiliar cada 2.000 metros cuadrados.

 

Plano de actuación

 

Plano de la vegetación

 

Para conseguir construir 32 viviendas en bloques de 3 alturas en un terreno protegido donde está terminantemente prohibido, hay que cambiar las leyes.  El Ayuntamiento ha necesitado urdir toda una trama legal para recalificar la parcela, una ingeniería urbanística que podrá usar en nuevas actuaciones. Han hecho falta dos modificaciones de las normas de Planeamiento y cambiar el Plan Especial de Protección, en una operación que utilizando la Vivienda de Protección Oficial (VPO) como excusa, ha sido avalada por la Comunidad de Madrid. El truco empleado consiste en crear una nueva clave urbanística especial para la vivienda de protección pública, la clave 9, que permite construir con mucha densidad y alegar interés social, para aplicarla en dónde las normas de protección limitaban mucho la edificabilidad. En la Colonia Histórica, ya no se necesita disponer de una parcela de 2000 metros para poder construir, ahora se va a permitir en parcelas de 400, ocupando el 40% de la misma en vez del 15% como se requería en el planeamiento anterior y con una edificabilidad máxima de 1 en vez de 0,2. Es decir que el ayuntamiento ha conseguido que se le autorice en la Comunidad de Madrid  multiplicar el número de viviendas.

 Protección Protección 

Los informes que lo han permitido han sido redactados por el arquitecto Alejandro Arca Naveiro, heredero de Enrique Porto Rey en la empresa de asesoría técnica Plarquín, encargada, por otra parte, de la redacción del PGOU de San Lorenzo que ahora se ha retirado definitivamente y por  D+I Zone, la consultora de Leopoldo Arnaiz. La empresa Plarquín ha aparecido en prensa relacionada con  otras operaciones urbanísticas dudosas, incluso relacionadas con la trama Gürtel, como en el caso del pelotazo urbanístico fraguado en 2004 por Martinsa con la compra de suelos de la Unidad de Ejecución 124 de Arganda, la misma operación  que, según el juez del caso Gürtel, proporcionó a Francisco Correa una comisión de 12,8 millones de euros. Arca Naveiro se ha ocupado de informar negativamente sobre todas las alegaciones presentadas tanto por Patrimonio Nacional, como por comunidades de vecinos, asociaciones ciudadanas y partidos políticos, sin embargo, si autorizó, en el caso de las Hermanas Carmelitas, el cambio  de uso de la parcela segregada, que pasa de ser colegio a residencia, sin que al ayuntamiento le preocupe la pérdida de esa dotación educativa.

La vivienda social, una excusa que no se entiende.

Por otra parte, la operación no llega a entenderse, no sólo porque ahora nadie compra pisos, sino porque  en la zona de El Escorial y San Lorenzo se estima que existen cerca de dos mil viviendas sin vender y porque, además, el Ayuntamiento dispone de suelo en propiedad en otras zonas donde construir viviendas sociales. Los números no salen, pues en esta operación el propio Ayuntamiento estima en 1.400 euros el precio final del metro cuadrado,  repercutido el pagado por el solar, se desviaría en unos seiscientos respecto del de la vivienda de protección oficial, que se cifra en ochocientos y se acercaría al de la vivienda libre, por lo que la adquisición se haría imposible para los sectores más necesitados.

Esta operación se entiende mejor como una maniobra especulativa a largo plazo.  Sobre todo si  se sigue la pauta de los anteriores contratos de las VPO, que permiten que las viviendas adjudicadas reviertan a vivienda de precio libre en pocos años, lo que supondría que esos 32 pisos se revalorizarían muchísimo, al encontrarse ubicados en una de las mejores zonas de la localidad. Por otra parte, el  hecho de que el Ayuntamiento  haya pedido  un crédito millonario a una entidad bancaria para poder acometer  el coste de la construcción, hace pensar nuevamente en la vivienda de precio libre  y no en la social.

La anterior promoción de viviendas de protección oficial realizada por la Empresa Municipal de la Vivienda en la calle Miguel de Unamuno,  tuvo problemas para terminar de ser vendida por el elevado coste de los pisos, dándose casos de renuncia a la adjudicación.  Se construyó en otra zona protegida y también recalificada, donde junto con la vivienda pública, se permitieron promociones de venta libre. Se realizaron entonces grandes desmontes en la ladera del monte Abantos que han supuesto un fuerte deterioro medioambiental. Las empresas constructoras implicadas en la operación han quebrado y las promociones siguen vacías o sin terminar.

Como Plataforma Ciudadana no podemos estar más de acuerdo en la necesidad de facilitar viviendas de protección oficial a quién lo necesite. Consideramos que la mejor opción sería buscar fórmulas para dar salida a las viviendas vacías,  en vez de construir nuevas promociones. Pero lo que no es aceptable, bajo ningún punto de vista, es que justamente haya que construirlas en terrenos protegidos y destrozando el monte y  los antiguos jardines.

Hace menos de un mes, el Ayuntamiento daba por finiquitado el Avance del Plan General de Ordenación Urbana, y cancelaba el contrato que mantenía desde el 2005 con Plarquin.  No podemos alegrarnos más de que por fin se renuncie a actuaciones tan absurdas y descabelladas como construir 7.500 nuevas viviendas en la finca histórica de Monesterio. Pero cuando anuncian que ahora se van a dedicar a hacer “microcirugía urbana”, mucho nos tememos  que  ahora se permitirá la edificación en los huecos disponibles del centro y los barrios históricos, destruyendo jardines y levantando bloques, en vez de viviendas unifamiliares. La modificación de la normativa, con su nueva clave nueve se lo permite, con la única condición de que sea en principio vivienda con algún tipo de protección.

Situación de las Carmelitas. 

La construcción de pisos en el jardín de las Hermanas Carmelitas no va a ayudar, por otra parte, a una población que pierde valores frente al turismo a causa precisamente de la masificación de su casco urbano y de la pérdida del paisaje en que se inscribe el conjunto arquitectónico diseñado por Felipe II. El comercio está cayendo en picado en el centro histórico, que ni se cuida ni se promociona.

Mientras tanto,  el arbolado de gran porte que embellece  y refresca la zona, será destruido en breve si nadie lo remedia, para comenzar los trabajos de urbanización. Las monjas, que habitan el edificio situado en el resto de la propiedad segregada, que ha servido de colegio para muchas generaciones, hace tiempo que han iniciado unas obras de restauración para destinarlo a residencia.

Valla del recinto donde se va a construir.

Valla del recinto donde se va a construir. 

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